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住房租赁首部地方性法规将施行——

让租房者租得放心住得安心

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程 硕作(新华社发)

核心阅读

租约结束房东不愿退押金、刚交完房租中介就拿钱跑路、房屋内残存的甲醛危及租户健康……近年来,租房市场出现一些乱象,不仅损害承租者的合法权益,也扰乱了市场秩序。

不久前,《北京市住房租赁条例》正式公布,并将从今年9月1日起正式实施。这是住房租赁的首部地方性法规,明确提出坚持租购并举,保护租赁关系,推动租赁市场监管制度化。《条例》将带来哪些影响?记者就此进行了走访。

坚决发展住房租赁市场

“太坑了。”提起第一次在北京租房的经历,刚刚大学毕业的小王不禁感叹。去年,小王和朋友来北京实习,为了省钱,选择在社交平台上寻找直租房。看到一个声称“价格便宜,家具齐全”的帖子后,小王迅速联系房东。为了能到北京后马上入住,小王和朋友没有实地查看,就通过“押一付三”形式定了房间。

然而,等小王和朋友实习结束准备退租时,房东却以他们损坏了空调为由拒绝退还押金,而小王表示两人根本没有用过空调。经维修师傅查看,空调是由于缺氟导致芯片烧坏无法使用。房东坚持不肯退押金,甚至还要求小王缴纳房间空置费,以弥补耽误租房造成的损失……

和小王一样,不少人在租房中都有过被坑的经历。近年来,北京庞大的住房租赁规模和复杂的租赁关系引发了一些矛盾纠纷。“黑中介”、甲醛超标、违规使用租金贷、哄抬租金、抢占房源等乱象时有发生。加强住房租赁市场管理,保证承租者住房权益,成为北京社会治理面临的一道现实课题。

今年9月1日,历时8年修订出台的《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)即将正式施行,内容共包括六章、七十五条,囊括了房屋租赁的多个方面,为规范住房租赁市场指明了方向。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出,《条例》有很多特点:适应新形势,将“房住不炒”“职住平衡”“住有所居”等中央精神写成法条。

在北京出台此次《条例》之前,国家就一直致力于对住房租赁市场的规范和约束。早在2017年和2020年,住房和城乡建设部就分别对《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求过意见。既然全国性的《住房租赁条例》已在酝酿,为何还要专门出台北京市版的《条例》?

“作为首都,北京的住房租赁市场有其特殊性。”在北京大学房地产法研究中心主任楼建波看来,一方面,北京住房租赁市场存在结构性的供需失衡,小户型房屋较少,租金价格较高;另一方面,北京的城市功能定位和人口资源环境情况与其他城市不同,须结合本市实际进行操作性的细化。

“大力发展住房租赁市场,法律法规层面的保障不可或缺,通过出台地方性住房保障条例、住房租赁条例才能有效规范租赁市场,更好解决新市民的居住需求,在全国起到示范和引领的作用。”58安居客房产研究院分院院长张波说。

保护承租人合法权益

梳理《条例》,很多规定旨在精准解决租赁双方的诸多难题,不少表述令人眼前一亮。

专家指出,《条例》的一大亮点是坚持以人民为中心,加强对承租人合法权益的保护。比如,规定出租人不得以停水停电、暴力威胁等非正常手段驱赶租客提前收回租赁住房;出租住房不得打隔断改变房屋内部结构,起居室、厨房、阳台等不得单独出租用于居住;房屋要符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准。

人们关心的租金上涨问题也有了明确规定。《条例》建立了极端情况下对租赁市场的应急处置和租金干预机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时,政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施;房地产经纪机构不得哄抬租金,其提供中介服务收取的佣金一般不得超过一个月租金。

此前“暴雷”的长租公寓运营企业,也是《条例》重视的对象。“《条例》规定,住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金,并按照规定通过第三方专用账户托管,最大化规避了企业挪动租客押金等可能产生的风险。”张波表示,“《条例》对于居住环境也提出了细化要求,加大了长租公寓运营企业的责任,促进长租公寓后续运营的规范性。”

依托住房租赁管理服务平台,实现租赁合同网签备案、押金托管、租金监管和租赁数据在住房和城乡建设、市场监督管理、公安、教育等部门间的共享,是此次《条例》的又一大亮点。“通过平台完成在线签约后,出租人不必再到公安部门办理出租登记,承租人可以凭租赁合同登记备案编号申领居住证,办理积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务事项,真正实现了数据多跑路、群众少跑腿,这也是提升监管效果的一大创新。”楼建波表示。

监督管理有了,培育发展也不能少。《条例》突出监管和服务并重理念,一方面建立了住房租赁行业的准入管理制度,加强对违法违规住房租赁行为的处罚,另一方面也鼓励多渠道增加租赁住房供给。

赵庆祥还列举出《条例》的其他创新之处:实现了对住房转租经营和住房租赁经纪的分业监管、分业发展;创新了管理制度,明确将住房租赁活动纳入基层治理体系,建立市区统筹、街乡负责、条块结合、居村协助的治理机制;根据目前住房租赁矛盾纠纷多发、主体分散、形式多样、金额不高、调处解决不畅的特点和问题,建立了住房租赁纠纷多元化解机制等。

推动住房租赁市场监管常态化

《条例》推动了住房租赁市场监管的常态化,但作为一个新生的市场,住房租赁市场的经营模式还在不断探索之中,很多问题还需继续完善。

专家认为,住房租赁市场存在问题的根源,是租房市场的供不应求,解决这些问题最根本的还是增加市场上租赁住房的供给量。

目前,北京市大力支持保障性租赁住房建设。北京在今年的政府工作报告中提出,筹集建设保障性租赁住房15万套,竣工各类保障房8万套。此次《条例》也提出,鼓励保障性租赁住房建设,扩大保障性租赁住房供给。

《条例》真正落实到位还需要配套制度共同推进。专家建议,尽快出台相关实施细则、监管措施细则等一系列配套规定,完善政策体系,促进《条例》落地。

《条例》对一些需要另行制定的细则作出了明确规定。比如,北京市住房和城乡建设部门负责制定和完善住房租赁合同示范文本、房屋状况说明书示范文本等,供租赁当事人、住房租赁企业、房地产经纪机构参考使用,并制定押金托管和租金监管的具体规定。

有专家表示,《条例》中的有些表述还不够明确。比如,《条例》提出,住房租赁和房地产经纪分业经营,在第三章中,对住房租赁企业应该具备的自有资金、专业人员和管理能力等提出了要求,而对房地产经纪机构的准入条件和另行规定却没有明确说明。

《条例》提出了增加房源供给的方式,但具体如何实施,还需随着租赁实践的推进,进一步修订完善。“比如,对农租房如何盘活利用、非居住存量房屋如何规范改建为租赁住房等问题还需进行摸索总结,把通过实践证明的成功经验和做法上升为法条,吸收为《条例》的内容。”赵庆祥说。

《条例》提到,租期内不得随意调整租金,并倡导租赁当事人签订长期租赁合同。对此,楼建波表示,在实际情况中,租金一年一变是常态,租期内不允许随意调整租金可以保护承租人利益,但是不利于形成长期租赁关系。他建议建立租金调节机制,随着通货膨胀和CPI变化适当调整租金,从而建立稳定的长期租赁关系。

“《条例》基本上对现存的、比较集中的住房租赁痛点和难点问题都开出了药方,特别是对人民群众租房的揪心事、闹心事、烦心事给出了解决方案。《条例》出台后,关键还要出台配套政策,只有贯彻落实到位,才能进一步补齐租赁市场短板,让租房者租得放心、住得安心。”赵庆祥说。(记者 乔 彩)

来源:人民日报海外版

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